Kündigung und Rücktritt beim Bauträgervertrag
Das Bauträgerrecht ist aufgrund der Mischung kauf- und werkvertraglicher Elemente komplex. Zudem sind auf beiden Seiten erhebliche finanzielle Werte im Spiel, so dass bei Unstimmigkeiten zwischen den Parteien die Lage oftmals schnell eskaliert. Fraglich ist dann, neben der Möglichkeit der Durchsetzung von Ansprüche auf Mängelbeseitigung, auch, wie sich Erwerber ganz vom Vertrag lösen können.
Im neuen Bauvertragsrecht gilt, dass eine Teilkündigung des Bauträgervertrages nicht möglich ist. So kann der Erwerber nicht den werkvertraglichen Teil kündigen und eine Auflassung des Grundstücks verlangen. Nach der Gesetzesbegründung des § 650 u Abs. 2 BGB soll nur noch der Rücktritt und damit eine Gesamtabwicklung des Vertrages möglich sein. Begründet wird dies damit, dass der Bauträgervertrag ein einheitlicher Vertrag ist, dessen kauf- und werkvertragliche Elemente kalkulatorisch und bautechnisch miteinander verknüpft sind. Dies war vor Inkrafttreten des § 650 u Abs. 2 BGB bereits anerkannt.
Der BGH (Urteil vom 21.11.1985 – VII ZR 366/83) hatte jedoch auch entschieden, dass für den Erwerber unter Umständen ein Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bestehen kann:
„Wann der Erwerber die Bauleistung aus wichtigem Grund kündigen kann und seinen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks gleichwohl behält, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab und ist überwiegend vom Tatrichter zu entscheiden. Steht – wie hier – die Errichtung eines Reihen-Eckhauses in Rede und können die Bauarbeiten auf den anderen Grundstücken offenbar ohne nennenswerte Beeinträchtigung fortgeführt werden, sind an die Voraussetzungen, unter denen die Kündigung aus wichtigem Grund zulässig ist, geringere Anforderungen zu stellen als etwa in Fällen, in denen die Kündigung zur Stillegung des gesamten Bauvorhabens führen könnte und in denen deshalb möglicherweise nur die Kündigung durch die Mehrheit der Erwerber in Betracht kommt.“
Diese Entscheidung wurde vom Gesetzgeber jedoch bedauerlicher Weise als „Einzelfallentscheidung mit Ausnahmecharakter“ angesehen.
Der nunmehr nur noch mögliche Rücktritt und damit die Gesamtabwicklung des Vertrages ist nach § 324 i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB möglich bei einer gravierenden, nicht leistungsbezogenen, Pflichtverletzung des Bauträgers. Weiterhin ist ein Rücktritt möglich bei Mängeln nach § 634 Nr. 3 BGB i. V. m. §§ 636, 323, 326 Abs. 5 BGB.
Für den Erwerber bietet sich ein derartiger Rücktritt vom Vertrag jedoch nur an, wenn die Rückabwicklungsansprüche abgesichert sind, ansonsten droht hier der Verlust der getätigten Investitionen. Im schlimmsten Fall besteht für den Erwerber nur die Möglichkeit eine ungesicherte Insolvenzforderung zur Tabelle anzumelden, da im Fall des Rücktritts die gegenseitigen Leistungen zurückzugewähren sind und eine zur Sicherheit bestellte Auflassungsvormerkung entfällt.
Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber bei einer Reform des Bauträgerrechts klare Regelungen schafft, um den Parteien wirtschaftlich sinnvolle Möglichkeiten an die Hand zu geben, einen gescheiterten Bauträgervertrag abzuwickeln.
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