BGH: Informationspflicht des Verkäufers bei Kündigung der Gebäudeversicherung?

Immobilienrecht

In nachfolgendem Fall hatte der BGH (Urteil vom 20.03.2020, V ZR 61/19) darüber zu urteilen, ob die Verkäufer eines bebauten Grundstücks die Käufer informieren müssen, wenn die Wohngebäudeversicherung nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags durch die Versicherungsgesellschaft gekündigt wird.

Sachverhalt:

Mit notariellem Kaufvertrag vom 03. Februar 2017 erwarben die Kläger von den Beklagten ein mit einem Wohngebäude bebautes Grundstück für einen Kaufpreis von € 350.000. Es wurde vereinbart, dass der Besitz, die Nutzen, die Gefahren und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten mit dem Tag der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen, jedoch nicht vor dem 02. Mai 2017.

Mit Schreiben vom 05. April 2017 kündigte die Versicherungsgesellschaft gegenüber den Beklagten die Wohngebäudeversicherung zum 10. Mai 2017. Hierüber informierten die Beklagten die Kläger nicht.

Nach Eingang der Kaufpreiszahlung am 10. April 2017 erfolgte am 11. April 2017 die Übergabe der Immobilie.

Am 22. Juli 2017 wurde das Dach des Hauses durch einen Sturm beschädigt. Die Beseitigung der Sturmschäden verursachte Kosten in Höhe von rund € 39.000.

Es stellt sich die Frage, ob die Kläger, die im Glauben waren, dass eine Wohngebäudeversicherung bestehe, von den Beklagten Ersatz des entstandenen Schadens verlangen können.

Das erstinstanzliche Gericht (LG Hagen, Entscheidung vom 03.09.2018, AZ: 2 O 33/18) wie auch das zweitinstanzliche Gericht (OLG Hamm, Entscheidung vom 21.01.2019, I-22 U 104/18) hatten die Klage kostenpflichtig abgewiesen.

Entscheidung:

Der BGH bestätigte die vorinstanzliche Rechtsprechung und urteilte, dass die Erwerber einer Immobilie nicht auf das Bestehen einer Wohngebäudeversicherung vertrauen dürfen. Auch dann nicht, wenn das Bestehen einer solchen nach der allgemeinen Verkehrsanschauung üblich ist. Der Veräußerer muss den Erwerber hierüber auch nicht ungefragt informieren. Gleiches gilt für die Beendigung eines bestehenden Versicherungsverhältnisses.

Etwas anderes kann sich nur daraus ergeben, dass der Veräußerer gegenüber dem Erwerber erklärt, dass eine Versicherung besteht und somit einen Vertrauenstatbestand schafft.

Fazit:

Die Erwerber eines bebauten Grundstücks sollten proaktiv beim Verkäufer erfragen, ob eine Gebäudeversicherung besteht und ob diese von dem Erwerber übernommen werden kann. Im Idealfall wird der Versicherungszustand zudem im Kaufvertrag entsprechend wiedergegeben.

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Stefan Retzlaff

LL. M. Immobilienrecht

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