Änderung der Geschäftsgrundlage wegen behördlicher Corona-Maßnahmen

Mietrecht

In Rekordzeit beschlossen Bundestag und Bundesrat neue Regeln zur Anpassung von Miet- und Pachtverträgen. Die behördlichen Corona-Maßnahmen – Schließungsverfügungen von Beherbergungsgewerben, Gastronomie und zuletzt sogar des Einzelhandels – zur Einschränkung des Infektionsgeschehens können danach eine Änderung der Geschäftsgrundlage darstellen.

Neu: Art. 240 § 7 EGBGB

Seit dem 17. 12.2020 gilt: Sind vermietete Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Neu: § 44 EGZPO

Parallel hierzu fand auch eine Änderung im Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung (EGZPO) statt. Künftig sollen Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie vorrangig und beschleunigt behandelt werden. Der erste Verhandlungstermin soll bereits binnen Monatsfrist nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Einzelfallbewertung weiterhin notwendig

§ 313 BGB bestimmt, dass bei nachträglicher Änderung der Umstände eines Vertrags dessen Anpassung verlangt werden kann, soweit nicht anderen Gründe dagegensprechen.

Eine Anpassung kann – bezogen auf Mietverträge – dabei von Stundung über Mietminderung bis hin zur Aufhebung des gesamten Vertrags bedeuten.

Eine klare Rechtsfolge ergibt sich hieraus jedoch nicht. Der Mieter bzw. Pächter muss auch weiterhin darstellen, inwieweit ihm das Festhalten am geschlossenen Vertrag unzumutbar ist.

Dem entgegenstehen können etwa die vom Staat geleisteten Förderungen oder auch die erfolgreiche Integration von Online-Kauf und Vor-Ort-Abholung (sog. „Click and Collect Geschäft“).

Fazit

Die neuen Regeln sollen die Verhandlungsposition des Mieters (bzw. Pächters) stärken und beide Parteien zum Erstreben einer einvernehmlichen Lösung animieren. Eine abschließende Regelung wurde jedoch nicht getroffen.

Es ist zu erwarten, dass ab sofort jeder neue Gewerberaummietvertrag mit einer Pandemieklausel ausgestattet wird, um beiden Parteien schon im Vorfeld Rechtssicherheit zu geben.

 

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Stefan Retzlaff

LL.M. Immobilienrecht

 

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