Automatische Verlängerung eines Makleralleinauftrags
In dem nachfolgenden Fall (Urteil vom 29.05.2020, I ZR 40/18) hatte der BGH darüber zu urteilen, ob eine automatische Verlängerung des in Allgemeinen Geschäftsbedingungen erteilten Makleralleinauftrags den Verbraucher unangemessen benachteiligt.
Sachverhalt
Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, wurde von der Beklagten damit beauftragt, die Eigentumswohnung der Beklagten zu vermarkten. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag. Dieser erlaubte es der Klägerin, sowohl von der Beklagten als auch vom Käufer der Immobilie, eine Provision zu verlangen (sog. Doppelmaklertätigkeit).
Mittels den von der Klägerin gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wurde ferner vereinbart, dass es der Beklagten untersagt sei, während des Vertragszeitraums weitere Immobilienmakler mit der Vermittlung zu beauftragen. Die eigene Suche nach Interessenten wurde hingegen nicht ausgeschlossen. Im Gegenzug traf die Klägerin eine Pflicht zur aktiven Vermarktung der Immobilie (sog. Makleralleinauftrag).
Der Vertrag wurde zunächst auf sechs Monate befristet. Er sollte sich automatisch um drei Monate verlängern, wenn er nicht vier Wochen vor Ablauf durch eine der Parteien gekündigt wird.
Noch vor Ablauf der Mindestlaufzeit beauftragte die Beklagte einen anderen Makler mit der Vermarktung ihrer Wohnung. Das Vertragsverhältnis wurde nicht gekündigt. Durch das Wirken des neu beauftragten Maklers kam schließlich ein Kaufvertrag zustande. Der Makler erhielt sowohl von Käufer- als auch von Verkäuferseite eine Provision.
Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.
Entscheidung
Der 1. Zivilsenat bestätigte, dass ein Makleralleinauftrag auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden könne. Er betonte zudem, dass auch eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten, die sich um jeweils drei Monate verlängert, sofern der Vertrag nicht mit einer Frist von vier Wochen gekündigt wird, grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung darstellt.
Obwohl das Gericht erkannte, dass die Beklagte gegen die vertraglichen Pflichten verstoßen hat, wurde in dem verhandelten Fall die Schadensersatzforderung der Klägerin abgewiesen. Grund hierfür ist, dass die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist sich lediglich aus einer Anlage zum Vertrag ergab und diese die Anforderungen an den Einbezug in einen Vertrag gem. § 305 Abs. 2 BGB nicht erfüllt. Da nach dem Willen der Klägerin die Verlängerungsklausel nur zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, teilt die Verlängerungsklausel das Schicksal der Kündigungsfristregelung und wurde damit insgesamt unwirksam.
Fazit
Sowohl die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten als auch deren automatische Verlängerung um drei Monate, bei einer Kündigungsfrist von vier Wochen, ist grundsätzlich zulässig. Bei der Gestaltung des Maklervertrags sollte allerdings ein Profi mitwirken, damit Formfehler nicht zum Verlust des Provisionsanspruchs führen.
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