Kein Abzug der Instandhaltungsrücklage bei Bemessung der Grunderwerbssteuer
Je nach Bundesland können die Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie bis zu 12 % des Kaufpreises betragen. In vielen Fällen entfällt der größte Anteil hieran auf die Grunderwerbssteuer. Sie beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises der Immobilie. Grund genug, nach Möglichkeiten zu suchen, um die Steuerlast zu reduzieren.
Einschlägige Sachbücher haben eine Reihe von Vorschlägen, welche Tricks und Kniffe bei der Kaufvertragsgestaltung berücksichtigt werden sollten. Gern gemachte Vorschläge sind etwa
- die separate Auflistung von Küche und Möbeln, die der Erwerber von dem Verkäufer übernimmt oder
- die separate Auflistung der vom Voreigentümer eingezahlten Instandhaltungsrücklage.
Während erster Punkt nicht zu beanstanden ist, sofern ein realitätsgerechter Preis für dieses Zubehör vereinbart wird (Urteil des Finanzgerichts Köln vom 08.11.2017, AZ: 5 K 2938/16), wurde der letztgenannten Praxis im vergangenen Jahr der Riegel vorgeschoben.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegen der Grundsteuer Kaufverträge über Grundstücke. Dem allgemeinen Grundstücksbegriff unterliegt auch das Teileigentum, § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG, § 1 Abs. 3 WEG.
Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbssteuer nach dem Wert der geleisteten Gegenleistung. Als Gegenleistung bei einem Kaufvertrag gilt der Kaufpreis einschließlich aller vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen sowie der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Eine Aufteilung des Kaufpreises ist nach den dafür bestehenden Grundsätzen statthaft, wenn der Kaufvertrag auch Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grundsteuer unterliegen (BFH, Urteil vom 09.10.1991, AZ: II R 20/89).
Dies war nach Anschauung des BFH in vorliegendem Fall jedoch nicht gegeben, da die Instandhaltungsrücklage zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört (§ 10 Abs. 7 S. 1 WEG a.F.), und damit genau nicht zum Vermögen des Veräußerers, dass dieser hätte veräußern können.
Der BFH (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17) bestätigte damit die vorherige Rechtsprechung des FG Köln (FG Köln, Urteil vom 17.10.2017, AZ: 5 K 2297/16).